土地登記について

不動産登記とは、みなさまの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか,所有者の住所・氏名などを登記所(登記をする役所)の公の帳簿(登記簿)に記載することをいいます。

土地登記

そして、これをみなさんが確認できるよう一般公開することにより,権利関係やその所在・面積などの状況を明確化し,不動産の取引の安全と不動産の権利を守る重要な役割をはたしています。
また、不動産登記(土地や建物の登記)は二種類に大きく分けられます。まず一つ目は「表示に関する登記」でもう一つ目は「権利に関する登記」です。
「表示に関する登記」は不動産(土地や建物)の物理的状況、土地であれば、どこにあって、どれくらいの広さで、どのように利用されている土地があるのかを明確にするための登記であり、「土地家屋調査士」がこれを取り扱います。「権利に関する登記」は不動産(土地・建物)に関する各種権利を明確にして記載します。聞き慣れない言葉かもしれませんが、所有権、抵当権、地上権などの保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅を公示するための登記です。同じ登記ですが、こちらは「司法書士」がこれを取り扱います。

日本の不動産登記法では、土地とは、日本領土内の私権の目的とすることが認められる地表であって、人為的に区画された一定の範囲をいいます。登記がなぜ必要かというと、不動産登記法で、不動産は登記されている方の所有権を認めているからです。

また、土地家屋調査士が取り扱う表示に関する登記は、固定資産税の算出にも関係するため登記が義務つけられています。(不動産の取得から一ヶ月以内に登記をしなければなりません。怠った場合は、10万円以下の過料を払わなければいけません。)

土地家屋調査士が取り扱う土地登記では、「所在」「地番」で土地の場所を特定し、どんな用途で使用されている土地なのかを「地目」で表し、土地の大きさを「地積」で表します。

土地登記にはこんな種類があります。

土地分筆登記

土地分筆登記

一つの土地をいくつかに分けたいときにする登記のことを分筆登記といいます。
土地の一部を売りたいときや相続された土地を兄弟で分けたいときなど、土地を有効利用するために色々な場面で分筆登記は必要になります。法務局へ分筆登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標の設置する必要があります。

  • 相続した土地を相続人ごとに分けたいとき
  • 土地の一部を売りたいとき

土地合筆登記

土地合筆登記

複数の土地を合わせて一つの土地とする登記のことを合筆登記といいます。分筆登記の逆の登記になります。ただし、どのような土地でも合筆登記ができるわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。以下のの場合などには、合筆登記はできないので注意が必要です。
■隣り合っていない土地どうし合筆
■地目が異なる土地どうしの合筆
■地番区域が異なる土地どうしの合筆
■所有者が異なる土地どうしの合筆
■所有者の持分が異なる土地どうしの合筆

  • 遺産分割による分筆の前提に合筆が必要なとき
  • 隣り合った土地の筆数が多く、管理上のデメリットがあるとき

土地地目変更登記

土地地目変更登記

畑の一部に家を建てたり、土地の利用目的を変えたいとき、土地の用途が変更したときに、現状の地目に変更する登記のことを地目変更登記といいます。どのような地目にするかは決められており、土地の主な利用目的に応じて次の23種類に分類されます。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地また農地を農地以外の土地に変更したり売却などをするときは、農地法の規定により、農業委員会への届出や許可が必要になりますので、注意が必要です。

  • 田畑に家を建てたいとき
  • 土地の利用目的を変えたいとき

土地地積更正登記

土地地積更正登記

登記記録の面積が実測面積と異なる場合に、登記記録の面積を実際の正しい面積に変える登記のことを地積更正登記といいます。
地積更正登記を行うと、次年度から登記後の地積により固定資産税課税や都市計画税が課税されます。法務局へ地積更正登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標の設置する必要があります。

また、分筆登記を行う際に、地積更正登記を同時に行わなければならない場合があります。

  • 登記記録より実測の面積が大きくて、固定資産税を払いすぎていたとき
  • 所有する土地を売却したいとき

土地表題登記

土地表題登記

使われていない公道や水路の払い下げを受けた場合や公有水面を埋め立てた場合に、登記記録を新しく作成する登記を土地表題登記といいます。法務局へ土地表題登記を申請するには、その前提として境界確定測量を行い、境界点に境界標の設置する必要があります。

  • 官有地の払い下げを受けたとき
  • 新たに土地の表示が必要なとき